Cómo amortizar fiscalmente las reformas de tu nave industrial
Recordamos antes de empezar, que la siguiente es exclusivamente con fines divulgativos sobre cómo amortizar fiscalmente las reformas de tu nave industrial pero no es en ningún momento una recomendación o un asesoramiento y las normas, reglas y leyes pueden diferir del momento en que se escribe el presente.
Cuando realizas reformas en una nave industrial, esa inversión puede —y debe— ser amortizada correctamente si cumple ciertos criterios.
Esto te permite distribuir el coste en varios ejercicios, optimizando fiscalmente tu inversión. En este artículo se explican los pasos clave que debes seguir, sin rodeos y con precisión.
¿Cuándo se puede amortizar con una reforma de una nave industrial o logística?
Solo las reformas que incrementan el valor del activo, su vida útil o su funcionalidad pueden activarse como inmovilizado material y amortizarse.
Ejemplos de ello serían una nueva cubierta, redistribución interior, instalación de sistemas de climatización industrial, entre otros.
En cambio, si se trata de mantenimiento o pequeñas reparaciones (como pintura o sustitución de elementos sin mejora), el gasto se deduce directamente en el ejercicio como gasto corriente. No se amortiza.
Paso 1: Clasifica el tipo de reforma
Debes clasificar correctamente qué parte de la reforma corresponde a:
Edificio (estructura, muros, cubierta)
Instalaciones técnicas (electricidad, climatización, fontanería)
Otras mejoras funcionales (obra civil complementaria, zonas exteriores, etc.)
Cada grupo tiene un tratamiento fiscal y coeficientes de amortización diferentes.
Paso 2: Determina si es una amortización activable o deducible
Todo lo que se considere inversión (mejoras, ampliaciones, redistribución, instalaciones nuevas) debe activarse como inmovilizado material.
Por el contrario, si se trata de un gasto corriente, aunque sea necesario, se deduce directamente en la contabilidad como gasto del ejercicio.
La correcta clasificación influye directamente en si puedes amortizar el gasto y cómo hacerlo.
Paso 3: Aplica el coeficiente de amortización adecuado
Una vez clasificado y activado el importe correspondiente, se aplica el coeficiente fiscal máximo que permite Hacienda en el impuesto sobre sociedades:
Edificios industriales: 3 % anual (hasta 68 años)
Instalaciones técnicas: 10 % anual (hasta 20 años)
Otras mejoras o elementos: según categoría específica
La amortización debe ser lineal, reflejándose cada año en la contabilidad y en el impuesto.
Casos especiales: instalaciones, mejoras y obra civil
Las instalaciones técnicas —como sistemas eléctricos, climatización, ventilación o redes industriales— tienen una categoría propia. No se integran en el valor del edificio, y pueden amortizarse más rápidamente, hasta un 10 % anual.
En cuanto a la obra civil (pavimentos, accesos, vallados o urbanización), el tratamiento dependerá de si forman parte del suelo (que no se amortiza) o si cumplen funciones productivas concretas. En ese caso, pueden tener una vida útil definida y ser amortizables.
Además, si realizas reformas estructurales que no estaban contempladas en el diseño original (como añadir entreplantas, modificar cargas estructurales o añadir zonas productivas), estas deben separarse y amortizarse como elementos independientes.
Reformas en naves alquiladas: límites y consideraciones
Si no eres propietario de la nave, sino arrendatario, debes tener especial cuidado. Las reformas realizadas sobre un bien ajeno deben amortizarse en el menor plazo entre:
La vida útil del activo, y
El periodo restante del contrato de alquiler (incluidas prórrogas acordadas)
Por ejemplo, si realizas mejoras por valor de 40.000 euros en una nave alquilada y tu contrato tiene cinco años restantes, la amortización máxima será de 8.000 euros por año, aunque la reforma tenga una vida útil de veinte años.
Estas inversiones deben contabilizarse como "inversiones en bienes arrendados" o "inmovilizado en régimen de uso", y no como edificios propios.
Registro contable y documentación necesaria
Para que la amortización sea deducible en el impuesto sobre sociedades, debes seguir una trazabilidad contable y documental impecable. Los pasos esenciales son:
Activar el gasto como inmovilizado material, no como gasto del ejercicio.
Desglosar los conceptos por naturaleza: edificio, instalación, maquinaria.
Aplicar el coeficiente de amortización correcto, según las tablas oficiales.
Reflejar la amortización anual en la contabilidad y en el modelo 200.
Conservar facturas completas, presupuestos, informes técnicos y contratos de obra.
En caso de inspección, la documentación respaldará tanto el criterio fiscal como la vida útil aplicada. No basta con tener la factura: debe quedar claro que lo ejecutado es una mejora y no un simple mantenimiento.
Consideraciones finales
Recordamos que este es una pequeña guía con fines divulgativos sobre cómo amortizar fiscalmente las reformas de tu nave industrial pero no es en ningún momento una recomendación o un asesoramiento.
Saber cómo amortizar fiscalmente las reformas de una nave industrial es clave para aprovechar correctamente la normativa y optimizar tu tributación. Clasifica con precisión, activa lo que proceda, aplica los coeficientes adecuados y conserva toda la documentación.
Un error en este proceso puede suponer la pérdida de deducciones legítimas o incluso sanciones en caso de revisión.
Si necesitas aplicar estos pasos a una reforma concreta, el mejor consejo es contar con soporte contable y fiscal desde el principio del proyecto. Así podrás construir una estrategia de amortización sólida, eficiente y legal.