Cómo calcular la rentabilidad del alquiler de una nave industrial
Cuando un cliente pregunta si es buena idea alquilar su nave industrial o si merece la pena invertir en una para arrendarla, nuestra respuesta siempre empieza igual: depende de la rentabilidad.
Y no hay otra. En este artículo te voy a explicar cómo calcular paso a paso la rentabilidad del alquiler de una nave industrial, aplicados a zonas como Madrid o Castilla-La Mancha.
Porque entendemos perfectamente lo que estás buscando: datos claros, números reales y una guía para saber si esto te va a generar beneficios o no, en esta zona del país.
¿Qué es la rentabilidad del alquiler de una nave industrial?
Hablamos de la relación entre lo que te cuesta una nave industrial y lo que te va a generar en ingresos anuales por alquilarla.
Es un cálculo vital tanto si eres propietario como si estás pensando en invertir en este tipo de activo.
La fórmula básica es:
Rentabilidad bruta = (Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra) × 100
Por ejemplo, si compras una nave por 400.000 € y la alquilas por 2.600 € al mes, tendrás 31.200 € al año.
Rentabilidad bruta = (31.200 / 400.000) × 100 = 7,8 %
¿Y qué es la rentabilidad neta?
Aquí descontamos gastos fijos como:
IBI
Mantenimiento
Seguros
Comunidad
Honorarios de gestión (si los hay)
Supongamos que esos gastos suman 4.200 € anuales. Entonces:
Rentabilidad neta = [(Ingresos – Gastos) / Precio de compra] × 100
Rentabilidad neta = (31.200 – 4.200) / 400.000 × 100 = 6,75 %
Este cálculo es más realista y el que nosotros utilizamos para asesorar tanto a propietarios como a inversores.
¿Cuál es una buena rentabilidad en este sector?
Lo que vemos en Madrid y Castilla-La Mancha es que una rentabilidad bruta de entre el 6 % y 8 % es razonable y segura, especialmente en zonas industriales consolidadas.
En Cazanaves, te ayudamos a mejorar esos márgenes localizando propiedades con potencial o ayudándote a conseguir un mejor precio por el arrendamiento.
Muchos de nuestros clientes repiten porque ven que esto sí da rendimiento, pero solo si se hace bien.
Gastos a tener en cuenta para calcular bien
Es sorprendente cómo muchos olvidan esto. Aquí te dejamos lo que siempre analizamos en cada operación:
Precio real de compra (con impuestos, notaría, registro)
Costes de reforma o adecuación
IBI y seguros
Honorarios de comercialización
Comunidad y mantenimiento
Posibles periodos sin inquilino (vacancia)
Todo esto afecta a la rentabilidad neta, y si no lo consideras, podrías sobrestimar el retorno de tu inversión.
¿Qué factores aumentan o reducen la rentabilidad?
En nuestra experiencia, lo que más influye es:
Ubicación estratégica: naves cercanas a vías de comunicación clave como la A-42, A-4 o A-5 en Madrid y CLM se alquilan antes y mejor.
Altura útil: muy importante para actividades logísticas. Si te interesa más sobre este punto, hemos preparado una guía sobre la altura en naves industriales.
Estado de la nave y equipamiento
Tipología de inquilino: un contrato con una empresa sólida a 5 años vale mucho más que contratos volátiles.
¿Y si quiero vender mi nave en vez de alquilarla?
En ocasiones, nuestros clientes descubren que la rentabilidad por alquiler no compensa y prefieren poner en venta la propiedad. Si es tu caso, aquí te dejamos esta guía: Cómo vender una nave industrial.
Y si tienes dudas entre vender o reconvertir el uso, tenemos un artículo específico sobre convertir una nave industrial en una vivienda que te puede interesar.
Conclusión: ¿es rentable alquilar una nave industrial?
Sí, pero solo si haces bien los números.
En Cazanaves llevamos años trabajando con naves industriales en Madrid y Castilla-La Mancha, y hemos visto todo tipo de situaciones: desde inversiones que generan más de un 9 % neto anual.
Hasta propietarios que pierden dinero por no tener en cuenta los gastos reales.
Por eso insistimos tanto en analizar bien la rentabilidad antes de comprar o alquilar. Si tienes dudas, si estás buscando comprar una nave o quieres sacarle rendimiento a la que ya tienes, contáctanos.
Te ayudaremos a encontrar la nave más apropiada para el desempeño de tu actividad o a optimizar su rentabilidad si ya eres propietario.
¿Te interesa saber cuánto podrías ganar con tu nave? Escríbenos y lo calculamos contigo, sin compromiso.
¿Quieres que prepare la imagen destacada optimizada y una tabla de ejemplo de rentabilidad con cifras simuladas para acompañar el artículo? Puedo hacerlo ahora mismo si lo necesitas.